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02 Ott 2017

Un modello Rli più preciso su canoni e opzioni


Dal 19 settembre scorso deve essere utilizzata la nuova versione del modello Rli (Registrazione locazioni immobili), per richiedere all’agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione, oltre che per comunicare proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri e per optare (o revocare) per il regime della cedolare secca. È stato anche aggiornato il software Rli per l’invio telematico di queste comunicazioni e per inviare via internet i pagamenti delle relative imposte, sanzioni e interessi. Il nuovo modello Rli consente di precisare diversi dettagli in più rispetto a quello precedente ed è stato approvato con il provvedimento delle Entrate 15 giugno 2017 e sostituisce il precedente, in uso dal 10 gennaio 2014. Vediamo le principali novità. Proroga Nel nuovo modello Rli è presente nella sezione II del quadro A, «Adempimento successivo» (codice 2), la nuova casella «Tipologia di proroga», che va compilata in caso di proroga precisando se si sta prorogando un contratto in regime ordinario (codice 1), in regime di cedolare (codice 2) o in regime misto, con alcuni proprietari che hanno scelto la cedolare secca e altri che non l’hanno scelta ( codice 3). Deve essere riportata anche la data di fine proroga e gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto. Anche in caso di proroga, si può confermare o modificare la propria scelta sulla cedolare secca, barrando la specifica casella nella Sezione II e compilando il quadro D. Subentro Nel nuovo Rli è presente nella sezione II del quadro A, «Adempimento successivo», la nuova casella «Tipologia di subentro» che va compilata, in caso di subentro (codice 6 nella casella «Adempimenti successivi»), specificando il motivo del subentro. I motivi di subentro, in particolare, sono suddivisi in sei codifiche, le più comuni delle quali riguardano il subentro per decesso di una delle parti contrattuali (codice 1) o per trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione (codice 2). Canoni annuali differenti Nel nuovo quadro E è possibile inserire i dati dei contratti di locazione che prevedono canoni differenti nelle diverse annualità. In questi casi, l’importo del canone della prima annualità continua a essere riportato nella sezione I del quadro A, mentre per ogni annualità successiva alla prima devono essere riportati i diversi importi annuali nelle varie caselle del quadro E (che iniziano appunto dalla seconda annualità contrattuale). Questo nuovo quadro E può essere compilato solo se sono stati inseriti nella casella «Casi particolari» del quadro A, i codici 1 o 3: il codice 1 sta a indicare che il contratto ha un canone diverso per una o più annualità; il codice 3, oltre a questa informazione, intende comunicare all’Agenzia che si ha intenzione di pagare subito l’imposta di registro, non solo per la prima annualità, ma anche per tutte quelle successive, cioè per l’intera durata del contratto. In questa ipotesi, va barrata anche la casella «pagamento intera durata» del quadro A. È un’opportunità interessante soprattutto per i contratti con canoni di importo modesto: è vero che si elimina la perdita di tempo necessaria per effettuare i pagamenti degli anni successivi, ma la riduzione percentuale dell’imposta di registro risulta molto bassa, essendo «pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità». Di fatto, oggi, lo sconto è lo 0,1 per cento. La casella «pagamento intera durata» va sempre barrata se nella casella «tipologia di contratto» è presente uno dei seguenti codici: T1 (affitto di fondo rustico, per il quale l’imposta di registro è dello 0,5%), T2 (affitto di fondo rustico agevolato, con imposta di registro fissa di 67 euro), T3 (affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere, imposta del 2%) o T4 (affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio, se il contratto è assoggettato ad Iva, con imposta di registro fissa di 67 euro). Negli altri casi, invece, la casella «pagamento intera durata» va barrata solo se si opta per il pagamento per l’intera durata del contratto, anche in caso di proroga. Registrazione tardiva Come per il passato, il software Rli calcola automaticamente le imposte (registro e marche da bollo) da versare e consente l’addebito delle stesse nel conto corrente del contribuente. A tal fine, va inserito il codice Iban del conto intestato allo stesso contribuente (anche cointestato, ma con firma disgiunta, o dell’intermediario), il quale deve avere i fondi sufficienti al pagamento. Ma in caso di «tardività della registrazione o dell’adempimento successivo», il nuovo software Rli calcola ora anche le eventuali sanzioni (registro e/o bollo), ai fini dell’addebito nel conto del contribuente. Immobile cointestato Nel quadro relativo ai dati del locatore, è stata inserita la casella «Soggetto non presente in atto», che va barrata quando nel contratto di locazione non sono stati indicati tutti i cointestatari dell’immobile. In caso di immobile cointestato tra più contribuenti, infatti, il reddito di locazione va dichiarato da tutti, pro quota, ma accade spesso che il contratto di locazione venga firmato solo da uno dei possessori o titolari di diritti reali.

GLI ESEMPI

 

01 CANONI DIFFERENTI Un contratto prevede canoni in crescita dalla seconda annualità.La prima annualità (5mila euro) va sempre indicata nella sezione I del quadro A, mentre per ogni annualità successiva i diversi importi vanno inseriti nelle caselle del quadro E

02 PROROGA Un contratto di locazione commerciale viene prorogato di sei anni, dal 21 settembre 2017. Nella sezione II del quadro A, «Adempimento successivo», è presente la nuova casella «Tipologia di proroga»; nell’esempio, il codice 1 indica la proroga in regime ordinario (registro)

03 TEMPO INDETERMINATO Un contratto di locazione a tempo indeterminato viene stipulato il 22 settembre 2017 con l’Ater di Venezia. Nella sezione I del quadro A va barrata la nuova casella «Contratto a tempo indeterminato» per registrare questi patti previsti da specifiche normative 04 cedolare secca Una persona fisica possiede al 100% un’abitazione che viene locata. Se opta per la cedolare secca deve compilare il quadro D del modello Rli. Prima dell’opzione occorre inviare al conduttore la raccomandata di rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone (se non presente nel contratto stesso).

LE ALTRE NOVITÀ

 

01 Penale volontaria Va barrata la casella «Clausola penale volontaria», se la penale è stata prevista nel contratto, ad esempio, per particolari inadempienze di una delle parti

02 Tempo indeterminato Ora è possibile anche registrare i contratti di locazione a tempo indeterminato (casella nella sezione 1, del quadro A), come quelli stipulati con le Ater(aziende territoriali per l’edilizia residenziale)

03 Terreni agricoli Nella sezione Registrazione sono stati previsti i nuovi codici 3 e 4 per l’affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (Pac), distinti a seconda che il contratto abbia o no la garanzia di terzi

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 2 ottobre 2017

 

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