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29 Ago 2016

Immobili delle imprese o dei professionisti – Acquisti in leasing e peso del canone


Lo scorporo del valore dei terreni da quello dei fabbricati strumentali, per individuare la parte deducibile dell’immobile acquistato, deve essere effettuato anche se l’acquisto avviene con un contratto di leasing, che dal 2014 deve avere un periodo non inferiore a 12 anni. Se il contratto dura meno, però, questo calcolo va effettuato sulla quota capitale di competenza dei canoni considerando la «durata fiscale del leasing», come precisato dalla circolare 17/E/2013 (paragrafo 4).

Leasing Dal 2014, per gli immobili strumentali in locazione finanziaria, l’impresa utilizzatrice può dedurre i relativi canoni, a prescindere dalla durata contrattuale prevista, per un periodo non inferiore a 12 anni. Se il contratto di leasing ha una durata superiore a questo periodo fiscale, i canoni sono deducibili se sono registrati tra i costi civilistici, quindi, previa imputazione al Conto economico (articolo 109, comma 4, Tuir). Si deve perciò seguire la durata contrattuale (cioè l’imputazione a Conto economico dei canoni) e non il periodo fiscale. Invece, se il leasing ha una durata inferiore al minimo fiscale, le quote dei canoni eccedenti devono essere riprese a tassazione durante la vita contrattuale, per essere poi dedotte, con delle variazioni in diminuzione, solo al termine del contratto, nei limiti dell’importo massimo deducibile annualmente (circolare 17/E/2013, paragrafo 2). Terreni non ammortizzabili In generale, i terreni non sono ammortizzabili, perché hanno un’utilità non limitata nel tempo (articolo 2426, n. 2, Codice Civile e circolare 10 aprile 1991, n. 11, paragrafo 3). Per alcuni terreni, però, il coefficiente di ammortamento fissato dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988 è pari all’1 per cento. Si tratta di quelli adibiti a piste o a moli, relativi alle industrie dei trasporti e delle comunicazioni (gruppo XVIII). Anche civilisticamente i terreni non sono ammortizzabili, tranne nei casi in cui abbiano un’utilità destinata ad esaurirsi nel tempo, come ad esempio nel caso delle cave e delle discariche (principio Oic 16, paragrafo 52).

Scorporo terreni dal fabbricato Per il principio contabile Oic 16, paragrafo 52, se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali insistono, va fatta la divisione dei due valori, anche in base a stime. Dai bilanci chiusi a partire dal 31 dicembre 2014, infatti, non è più accettata civilisticamente l’iscrizione contabile unitaria, con il conseguente ammortamento del terreno, come invece accadeva in precedenza in casi particolari (come quando il costo riferibile al terreno tendeva a coincidere con i costi di ripristino o di –bonifica del sito). Per il calcolo delle quote di ammortamento deducibili fiscalmente, il costo complessivo dei fabbricati strumentali va considerato al netto dell’eventuale costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Se l’area è stata autonomamente acquistata in epoca antecedente rispetto alla costruzione del fabbricato, il valore ammortizzabile di quest’ultimo è pari al solo costo effettivamente sostenuto per la sua realizzazione. In caso contrario, il costo da attribuire alle predette aree è pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20% del costo complessivo (30% per i fabbricati industriali, cioè quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni). Queste regole si applicano anche per la quota capitale di competenza dei canoni di leasing dei fabbricati strumentali (articolo 36, commi 7 e 7-bis, decreto legge 223/2006 e circolare 1/E/2007), la quale è individuabile considerando la «durata fiscale del leasing» (circolare 17/E/2013, paragrafo 4). Ad esempio, se il contratto di leasing di un ufficio dura 10 anni e il canone annuale, imputato a Conto economico, è di 120mila euro (quota capitale di 100mila e quota interessi di 20mila), ai fini fiscali (durata minima di 12 anni) il canone annuo è di 100mila euro (120.000 x 10/12), di cui la quota capitale è pari a 83.333 e la quota interessi a 16.666 euro. La parte non deducibile della quota capitale riferita all’area è calcolata avendo riguardo alla quota capitale determinata ai fini fiscali (83.333): quindi, è pari a 16.666 euro (83.333 x 20%).

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 29 agosto 2016

 

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