Condomìnio solo con titolarità esclusiva

Domanda

Siamo in presenza di un condominio quando due o più persone sono proprietarie dell’intero stabile in ragione della loro quota (comproprietari di quote indivise)?

Risposta

No, si ha un condomìnio, sul piano giuridico, quando, in un edificio con più unità immobiliari, più soggetti sono ciascuno proprietario di parte delle suddette unità, in via esclusiva. Conseguentemente, questi soggetti sono comproprietari delle parti comuni dell’edificio e il condomìnio nasce “automaticamente”, “senza che sia necessaria” alcuna particolare delibera. Ciò avviene “nel momento in cui più soggetti” costruiscono “su un suolo comune” ovvero quando «l’unico proprietario di un edificio» cede «a soggetti diversi in proprietà esclusiva piani o porzioni di piano dell’immobile», realizzando così “oggettiva condizione di frazionamento di esso” (Cassazione 10 settembre 2004, n. 18226 e del 2 marzo 2017, n. 5335; risoluzione 14 febbraio 2008, n. 45/E e circolare dell’8 agosto 2020 n. 24).

Pertanto, non siamo in presenza di un condominio, ma di una comunione, quando due o più persone sono proprietarie dell’intero stabile in ragione della loro quota (comproprietari di quote indivise). Ciò accade, ad esempio, quando tutte le unità immobiliari dell’edificio sono in comproprietà tra gli stessi soggetti oppure se un unico soggetto ha l’usufrutto di tutte le unità immobiliari dell’edificio, ma la nuda proprietà di ciascuna unità è di un soggetto diverso. Una conferma di quest’ultimo caso è contenuto nella risoluzione dell’agenzia delle Entrate del 15 dicembre 2020, n. 78, relativa al caso di un soggetto proprietario esclusivo di un’unità immobiliare e nudo proprietario di altre due, facenti parte di un unico edificio. Secondo le Entrate, trattandosi di “unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà” (esclusiva o in nuda proprietà) dello stesso soggetto, non si è in presenza di un condominio «nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità».

Luca De Stefani

Approfondimento dello Studio De Stefani alla risposta di Luca De Stefani all’Esperto risponde de Il Sole 24 Ore di febbraio 2023.