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25 Ott 2019

Vendita dopo la ricostruzione: scatta il reddito d’impresa


La demolizione di un fabbricato da parte di una persona fisica con la ricostruzione e la vendita di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto è un’attività imprenditoriale che comporta la tassazione del relativo reddito d’impresa. A questa conclusione è giunta l’agenzia delle Entrate con la risposta di ieri, n. 426, con la quale è stata negata l’applicazione, come persona fisica, dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, che avrebbe comportato l’esenzione dal Irpef della plusvalenza da cessione, in quanto il caso trattava di beni immobili posseduti da più di 5 anni. Il caso Il caso trattato dall’agenzia delle Entrate riguarda la realizzazione e la cessione, da parte di una persona fisica, di un intero fabbricato, costituito da 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, costruiti a seguito dei lavori di demolizione e ricostruzione (con aumento volumetrico del 20%, possibile in base al regolamento urbanistico comunale), per i quali verrà presentata una Scia e non una licenza di costruzione. Secondo l’agenzia delle Entrate, l’attività svolta dall’istante deve considerarsi imprenditoriale, in quanto l’intervento risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo. Il reddito generato dalla vendita del fabbricato costruito dalla persona fisica, pertanto, è un «reddito d’impresa» dell’articolo 55 del Tuir, in quanto derivante dall’esercizio di imprese commerciali, e non un «reddito diverso» dell’articolo 67 Tuir, generato dalla persona fisica. Per esercizio di imprese commerciali, infatti, si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’articolo 2195 del Codice Civile e la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi. L’esercizio dell’impresa può esaurirsi anche con un singolo affare, in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che comporta. Infatti, il singolo affare può costituire impresa quando implica il compimento di una serie coordinata di atti economici, come avviene nel caso di costruzione di edifici, sia pure con un’unica operazione economica (Cassazione 29 agosto 1997, n. 8193, 31 maggio 1986, n. 3690 e 20 gennaio 1973, n. 267). L’agenzia delle Entrate, quindi, ha confermato quanto detto nella risoluzione n. 204/E/2002, nella quale era stato trattato il caso della cessione di ben 49 box, dopo avervi eseguito interventi di risanamento conservativo. In quella sede, venne trattato anche l’aspetto Iva, arrivando alla conclusione che le cessioni dei box poste in essere dall’istante dovessero essere altresì rilevanti ai fini dell’Iva, in quanto poste in essere nell’esercizio di un’attività di impresa, ai sensi dell’articolo 4 del dpr 633/1972. Si ritiene che si debba arrivare alla stessa conclusione anche nel caso trattato nella risposta di ieri, n. 426.

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 25 ottobre 2019

 

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