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23 Nov 2018

Servizi immobiliari, rilevanti anche quelli accessori fatturati a committenti extra Ue


Per l’attività di “messa a disposizione di luoghi”, non solo i servizi “obbligatori” a questa operazione principale, ma anche quelli “aggiuntivi” (cioè facoltativi, “solo a richiesta del cliente”), sono considerati accessori alla prestazione principale, quindi, territorialmente rilevanti in Italia, ai sensi dell’articolo 7-quater, comma 1, lettera a), dpr 633/1972, anche se fatturati a committenti soggetti passivi, ai fini Iva, residenti in altri Paesi Ue o extra-Ue. Non possono essere considerati, pertanto, “servizi generici” di cui all’articolo 7-ter del dpr 633/1972. Sono queste le conclusioni della risposta dell’agenzia delle Entrate n. 77 del 22 novembre 2018.

Per i servizi immobiliari, non si applica la regola generale dell’articolo 7-ter del dpr 633/1972, secondo cui l’Iva è dovuta nel Paese in cui è stabilito il committente (rapporti “B2B”) ovvero il prestatore (rapporti “B2C”), ma rileva il luogo in cui è situato l’immobile (articolo 7-quater, comma 1, lettera a, dpr 633/1972), a prescindere dallo status del committente (business o consumer).

Le prestazioni di servizi relativi a beni immobili sono quelle che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni (articolo 31-bis del regolamento di esecuzione UE n. 282/2011) e questo nesso si riscontra se l’immobile rappresenta un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione o quando il servizio è erogato o destinato all’immobile.

Un servizio deve considerarsi accessorio a una prestazione principale, quando esso non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale offerto dal prestatore (Corte di Giustizie europea C-349/96; C-502/09; C- 349/96; C-111/05; C-497/05). Se una prestazione è accessoria a un’altra, non è soggetta “autonomamente” all’Iva nei rapporti tra le parti dell’operazione principale, ma i relativi corrispettivi concorrono a formare la base imponibile di quella principale (articolo 12, comma 1, dpr 633/1972).

Nel caso esaminato dall’agenzia delle Entrate, il soggetto Iva italiano mette a disposizione, dietro corrispettivo, degli immobili, unitamente ad una serie di servizi correlati alla fruizione degli stessi.

L’agenzia sottolinea la centralità della prestazione di messa a disposizione dei luoghi, la quale viene indicata nel contratto come “necessaria”. I servizi accessori, infatti, non possono essere prestati al di fuori di un rapporto contrattuale, che non abbia ad oggetto anche la concessione in uso dell’immobile. Alcuni di questi servizi sono “obbligatori” e inclusi nel contratto di concessione in uso degli immobili (senza distinzione del corrispettivo), mentre altri sono “a richiesta” specifica del committente e oggetto di un separato contratto, collegato al primo.

I servizi obbligatori hanno carattere ausiliario alla prestazione principale, essendo strettamente collegati all’immobile e, infatti, sono inclusi nella messa a disposizione dello stesso, come l’assistenza nella fase di progettazione, organizzazione e realizzazione dell’evento a mezzo proprio personale, il presidio dell’ingresso al compendio immobiliare, la climatizzazione, l’assistenza e la conduzione degli impianti degli spazi, l’illuminazione generale, le pulizie generali, il presidio toilette e lo smaltimento dei rifiuti.

I servizi “a richiesta”, invece, hanno la finalità di rendere la prestazione principale rispondente alle esigenze e alle richieste specifiche del committente, come la fornitura di arredi, la posa di moquette in tutte le aree, i servizi di audio e video, gli addobbi floreali, l’intrattenimento musicale, gli allacciamenti telefonici e le linee dati, le scenografie e i servizi di ristorazione.

Tutti questi servizi, sia quelli “obbligatori” alla messa a disposizione dei luoghi, che quelli “aggiuntivi” a richiesta, non possono essere considerati “servizi generici” di cui all’articolo 7-ter del dpr 633/1972, in quanto sono accessori alla prestazione principale di messa a disposizione in uso del compendio o parti di esso, quindi, sono territorialmente rilevanti in Italia, ai sensi dell’articolo 7-quater, comma 1, lettera a), dpr 633/1972.

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 23 novembre 2018

 

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