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15 Ott 2017

Ritenuta Airbnb, conto alla rovescia


Entro domani va versata con F24 la ritenuta del 21% sugli affitti brevi che gli intermediari e i portali internet hanno pagato ai locatori nel mese settembre 2017. Ritenuta del 21% I soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che genericamente “gestiscono portali telematici” per mettere in contatto locatori e conduttori, anche se non residenti in Italia (in questo caso, adempiono tramite la propria stabile organizzazione in Italia o in mancanza di quest’ultima nominano un rappresentante fiscale) e che contemporaneamente incassano o “intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone” di locazioni brevi (avendo la materiale disposizione delle risorse finanziarie, quindi, non nel caso in cui ricevano dal conduttore un “assegno bancario intestato al locatore”), devono “applicare” una ritenuta d’acconto o d’imposta (a seconda che sia stata effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca) del 21% su questi canoni ricevuti dal conduttore, nel momento in cui pagano questi importi ai locatori. In qualità di sostituti d’imposta, infatti, devono calcolarla e trattenerla, dal pagamento che effettuano al locatore, per versarla poi all’Erario. La ritenuta, poi, deve essere “operata”, cioè trattenuta, solo “all’atto del pagamento al beneficiario” e solo da questo momento si può determinare la scadenza del suo versamento con l’F24. Le ritenute operate, infatti, vanno pagate entro il giorno 16 del mese successivo rispetto “all’atto del pagamento al beneficiario”, cioè al locatore. Ad esempio, se gli intermediari hanno incassato gli affitti dai conduttori nel mese di giugno, luglio o agosto 2017 e hanno pagato questi importi ai locatori nel mese di settembre 2017, trattenendo la relativa ritenuta del 21%, devono versarla all’Erario entro il 16 ottobre 2017. F24, CU e 770 Il versamento della ritenuta deve essere effettuato solo tramite il modello F24 telematico, con codice tributo 1919 (risoluzione 88/E/2017), ed è possibile anche la compensazione con crediti fiscali. Per le ritenute trattenute, questi sostituti d’imposta saranno obbligati a presentare in via telematica all’agenzia delle Entrate la certificazione unica (modello Cu) entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello della trattenuta stessa (non di quello del pagamento all’Erario). Una copia del modello Cu, poi, andrà consegnato ai sostituiti entro il 31 marzo. Contratti di “locazione breve” Per capire se sui canoni incassati dagli intermediari si applica la ritenuta, da trattenere sul pagamento al locatore, quindi, vanno correttamente definiti i nuovi contratti di “locazione breve”. Ai fini della nuova norma, questi sono tutti quelli relativi a immobili situati in Italia (altrimenti, producono redditi diversi), ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), oltre che le singole stanze dell’abitazione (circolare n. 26/E/2011), di durata non superiore a 30 giorni, se sono stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017, anche senza particolari schemi o forme contrattuali (è possibile anche la forma non scritta, ma telematica), tra persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (condizione necessaria per entrambe le parti del contratto), direttamente ovvero tramite chi esercita l’attività di intermediazione immobiliare o chi gestisce portali on-line. Durata Relativamente alla durata non superiore a 30 giorni, questo limite è collegato a ogni singola pattuizione contrattuale, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, con la sola particolarità che se con più contratti con le stesse parti, la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno, tutti questi contratti vanno registrati (circolare 16 gennaio 1998, n. 12/E, paragrafo 1). Servizi accessori Rientrano tra i contratti di locazione breve anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre quelli che offrono anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata (circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E). Non sono considerati contratti di locazione breve, invece, quelli che forniscono servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, come, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, in quanto per questi servizi viene richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso dell’attività di bed and breakfast occasionale.

Le date L’intermediario Il locatore
IL CONTRATTO
Dal 1° giugno 2017 L’intermediario deve curare di annotare i dati del contratto, facendoseli dare dal locatore, che è responsabile della loro veridicità Rimangono “locazioni brevi” anche più contratti con lo stesso inquilino, singolarmente non superiori a 30 giorni, ma complessivamente superiori; non possono essere forniti i pasti, la prima colazione, l’auto a noleggio o la guida turistica
LA RITENUTA
Dal 1° giugno 2017 L’intermediario avrebbe dovuto trattenere il 21% dei canoni versati al locatore per i contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017 Il locatore non ha alcun dovere per quanto riguarda la ritenuta
Dal 12 sett embre 2017 Da oggi il dovere di trattenere la ritenuta è inderogabile Il locatore non ha alcun dovere per quanto riguarda la ritenuta
Il 16
di ogni mese
L’intermediario versa all’Erario, con modello F24, le ritenute operate sui canoni versati al locatore e, se previsto dal Comune, l’imposta o il contributo di soggiorno incassato dagli inquilini nel corso del mese precedente Il locatore non ha alcun dovere per quanto riguarda la ritenuta
LA CERTIFICAZIONE UNICA
Il 7 marzo di ogni anno
(il primo è nel 2018)
Invia alle Entrate la Certificazione unica relativa ai canoni versati al locatore nel corso dell’anno precedente Il locatore non ha alcun dovere per quanto riguarda questo adempimento
Il 31 marzo di ogni anno
(il primo è nel 2018)
Invia al locatore la Certificazione unica relativa ai canoni versati nel corso dell’anno precedente e alle relative ritenute operate Il locatore riceve la Certificazione unica e la conserva per compilare la sua dichiarazione dei redditi
LA COMUNICAZIONE ALLE ENTRATE
Il 30 giugno di ogni anno (il primo è nel 2018) Invia all’agenzia delle Entrate l’elenco di tutti i contratti di locazione breve stipulati con il suo intervento Il locatore non ha alcun dovere per quanto riguarda questo adempimento
LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI
A luglio di ogni anno
per 730 o a settembre per i Redditi PF
L’intermediario non ha alcun dovere per quanto riguarda questo adempimento Il locatore esprime la sua scelta per l’Irpef o per la cedolare secca del 21%, somma tutti i canoni di competenza contrattuale dell’anno , e al momento del calcolo dell’imposta considera come versata dall’intermediario la ritenuta, se il canone gli è stato pagato dall’intermediario al netto di questa

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 15 ottobre 2017

 

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