Dottore Commercialista, Revisore Legale dei Conti e Pubblicista

Consulenza Societaria e Fiscale - Servizi Contabili e Paghe

20 Lug 2019

Ricostruzione con volumetria ridotta, via libera anche al bonus mobili


Tra i cessionari dei crediti d’imposta sui lavori edili non vi può essere un semplice conduttore di un’unità immobiliare dell’edificio ristrutturato. Via libera, invece, al bonus-mobili dopo la demolizione e ricostruzione dell’immobile, con riduzione della volumetria. Sono queste alcune delle risposte dell’agenzia delle Entrate sulla fiscalità della casa.

 

Cessionario conduttore di unità dell’edificio ristrutturato

Tra i cessionari dei crediti d’imposta sui lavori edili, qualificabili tra gli «altri soggetti privati», che secondo l’agenzia delle Entrate, devono essere soggetti «collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione», non vi rientra il semplice conduttore di una unità immobiliare dell’edificio oggetto dell’intervento di riqualificazione energetica, sulle parti comuni condominiali, neanche se il locatore del contratto di locazione è il cedente del credito. Il conduttore (potenziale cessionario), infatti, non soddisfa nessuna delle condizioni soggettive previste dalla prassi dell’agenzia delle Entrate, in quanto ad esempio non ha alcun rapporto di natura «partecipativa» (gruppo, rete o consorzio) con la parte cedente o non ha un ruolo «attivo» nell’ambito dei lavori oggetto della detrazione (si veda la risposta 264/2019.)

 

Incapienti

Si ricorda che tutte le limitazioni date dall’agenzia delle Entrate alla definizione di «altri soggetti privati», ai quali cedere il bonus (in aggiunta ai «fornitori» e, per gli incapienti, in alcuni casi, agli «istituti di credito e intermediari finanziari»), non dovrebbe riguardare le cessioni per i crediti sugli interventi per il risparmio energetico «qualificato» che possono essere effettuate dagli incapienti della no tax area (articolo 14, comma 2-ter, DL 63/2013). Le limitazioni, infatti, dovrebbero essere applicabili solo per il risparmio energetico «qualificato» dei non incapienti, perché la circolare 11/E/2018, paragrafo 3, pone dei limiti solo agli «altri soggetti privati, di cui al citato comma 2-sexies» e la circolare 17/E/ 2018, limita solo i lavori antisismici dell’articolo 16, commi 1-quinquies e 1-septies, del Dl 63/2013, quindi, non per il risparmio energetico «qualificato» degli incapienti.

 

Riduzione volumetrica

Dal 21 agosto 2013, tra le ristrutturazioni edilizie sono ricomprese anche le demolizioni e ricostruzioni «con la stessa volumetria» preesistente, senza che sia necessario ricostruire l’immobile con la stessa sagoma. La norma parla di stessa volumetria, quindi, un’interpretazione letterale sembrava non far rientrare tra le ristrutturazioni edilizie le demolizioni, seguite da ricostruzioni con minore volumetria rispetto a quella preesistente, ma questa interpretazione è sembrata subito contraria alla ratio della norma, che invece vuole escludere solo gli aumenti di volume e non le sue riduzioni. L’agenzia delle Entrate, infatti, con la risposta 5 a «Dichiarazioni24» del 31 maggio 2019 ( si veda Il Quotidiano del Fisco dello stesso giorno ), ha chiarito che «nel caso in cui siano realizzati interventi edilizi di demolizione e successiva ricostruzione con una volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, le relative spese potranno beneficiare della detrazione».

Questa interpretazione è stata confermata nella risposta delle Entrate 265/2019 , che ha richiamato il parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici (Cslp) del 16 luglio 2015, secondo il quale nella definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001, vi rientrano anche quelli di «demolizione e ricostruzione, anche con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente» (in coerenza con le sentenze del Tar Puglia 22 luglio 2004, n. 3210, Tar Campania 25 luglio 2014 n. 4265 e il parere espresso dalla Regione Emilia Romagna 15 maggio 2014, n. 0209517). Pertanto, l’istante può beneficiare della relativa detrazione Irpef del 50% dell’articolo 16-bis del Tuir e conseguentemente del bonus mobili.

 

Cedolare secca per i negozi

Il locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni può fare l’opzione per la cedolare secca del 21% per i canoni di locazione relativi «ai contratti stipulati nell’anno 2019», per unità immobiliari di categoria catastale C/1 (fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze), cioè negozi e botteghe, e le relative pertinenze locate congiuntamente, tranne nei casi di «contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale» (articolo 1, comma 59, Legge 30 dicembre 2018, n. 145). Con la risposta 286/2019 , è stato chiarito che un contratto di locazione di un negozio, che è stato risolto il 25 maggio 2018, da parte del commissario liquidatore del conduttore, a seguito della chiusura della procedura concorsuale nei confronti dello stesso, non risulta «in corso» alla data del 15 ottobre 2018, quindi, si può optare per la cedolare secca, per un nuovo contratto con lo stesso soggetto nel 2019.

 

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 20 luglio 2019

 

 

Richiedi una consulenza personalizzata