Anche nei condomìni minimi, senza codice fiscale, si potranno effettuare interventi edilizi e di riqualificazione energetica su parti comuni, consentendo ai relativi condòmini di beneficiare delle rispettive detrazioni del 50% (36% dal 2017) e del 65 per cento. E’ questo uno dei chiarimenti contenuti nella circolare dell’agenzia delle Entrate 2 marzo 2016, n. 3/E.
E’ stato chiarito, infatti, che non è necessario che nella causale del bonifico venga indicato anche il “codice fiscale del condominio, nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore”, non abbiano provveduto all’apertura di un codice fiscale del condominio. Questa agevolazione vale solo per i condomìni minimi, cioè quelli senza amministratore perché composti “da un numero non superiore a otto condòmini”. In assenza di codice fiscale, quindi, “per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo”, i condòmini potranno “inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute, utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico” (e non quello del condominio, perché inesistente). In caso di controllo, il contribuente sarà tenuto a “dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio”. Inoltre, se si avvale dell’assistenza fiscale, deve esibire al Caf o all’intermediario abilitato anche un’autocertificazione che “attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio”.
Nei condomìni minimi, senza codice fiscale, fattura ai singoli condòmini
L’apertura da parte dell’agenzia delle Entrate sulla possibilità, da parte dei condomìni minimi (non più di 8 proprietari esclusivi), di non richiedere il codice fiscale, consentendo comunque ai condòmini di detrarre al 50% (36% dal 2017) le spese di manutenzione ordinaria (contenuta nella circolare 2 marzo 2016, n. 3/E, risposta 1.7, si veda Il Sole del 4 marzo 2016), dovrebbe riguardare anche la possibilità, da parte delle imprese che svolgono i lavori, di emettere tante fatture detraibili ai singoli condòmini, facendo fare agli stessi singoli bonifici.
Questa modalità di emissione delle fatture, però, non viene mai citata nella risposta delle Entrate. Inoltre, alla fine della risposta, l’agenzia ammette di ritenere superate soltanto “le indicazioni fornite con la circolare n. 11/E del 2014 e con la risoluzione n. 74/E del 2015” e non quelle contenute nella circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 6, dove viene detto che, “in caso di spese relative alle parti comuni, i documenti giustificativi” (fatture o ricevute) “devono essere intestati al condominio” e non ai singoli condòmini.
Ma se veramente fosse questa la posizione dell’agenzia, allora, sarebbe impossibile emettere le fatture per i lavori di recupero del patrimonio edilizio ai condomìni minimi senza partita Iva, perché dal 1 gennaio 2013 nella fattura deve sempre essere indicato il codice fiscale del “cessionario o committente” che “non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione” (articolo 21, comma 2, lettera f, dpr n. 633/1972).
Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 4 marzo 2016
