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25 Apr 2017

Leasing immobiliare, la detrazione è per sempre


Per gli acquisti agevolati tramite leasing di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, il contratto di leasing deve essere stipulato tra il 2016 e il 2020, ma una volta rispettata questa condizione, la detrazione Irpef «opera per tutti i periodi d’imposta interessati dalla durata del contratto di locazione finanziaria». La detrazione del 19%, quindi, spetta anche per i canoni e il riscatto finale, pagati dal 1° gennaio 2021 in poi . Il chiarimento è contenuto nella circolare 4 aprile 2017, n. 7 in materia di sconti sulle dichiarazioni con cui le Entrate precisano che la verifica dell’età del contribuente agevolato (il quale ha un’agevolazione diversa se supera o meno i 35 anni) e del livello di reddito (che non deve superare 55mila euro) va effettuata all’atto della “stipula del contratto” di leasing (articolo 15, comma 1, lettera i-sexies.1, Tuir).

Definizione di leasing

on il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario acquista o fa costruire l’immobile, secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Inoltre, si obbliga a mettere a disposizione dell’utilizzatore questo immobile per un dato tempo, verso un determinato canone di leasing. Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo, che è stato prestabilito al momento della sottoscrizione del contratto di leasing (articolo 1, commi 76-81, legge 208/2015).

Condizioni soggettive

ossono beneficiare di questa agevolazione fiscale solo i contribuenti che all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria: hanno un reddito complessivo non oltre 55mila euro; non sono già titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La verifica dell’età del contribuente agevolato (il quale ha un’agevolazione diversa se supera o meno i 35 anni) e del limite reddito deve essere effettuata all’atto della “stipula del contratto” di locazione finanziaria (circolare 4 aprile 2017, n. 7/E). Le Entrate non hanno detto nulla relativamente al caso in cui il contratto sia stipulato prima dei 35 anni e prosegua dopo il compimento di questa età.

Abitazione principale

Un’altra condizione da rispettare è quella di “adibire” l’unità immobiliare acquistata o costruita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. Entro questo termine, quindi, “il contribuente o i suoi familiari” vi devono portare la propria dimora abituale. Quindi, non è richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l’utilizzatore in prima persona, ma è sufficiente che vi dimori un familiare (Guida Mef del marzo 2016 sul “Il leasing immobiliare abitativo”), cioè il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (articolo 5, comma 5, Tuir). Nel contratto di leasing, comunque, va «esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire» l’immobile ad abitazione principale (circolare 7/E/2017).

Caratteristiche dell’immobile

La detrazione prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile, il quale può appartenere anche alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono escluse, invece, dalle agevolazioni prima casa per l’imposta di registro. Deve però trattarsi, alternativamente, di un “fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile”, di un “terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo”, di un “fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare” o “da ristrutturare” (Guida Mef marzo 2016).

Oneri accessori

Sono finanziati con il leasing (quindi, inseriti nei relativi canoni e pertanto detraibili al 19%) anche gli “oneri accessori”, tra i quali vi rientrano l’eventuale Iva e le altre imposte indirette dovute sull’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, le relative spese notarili e quelle peritali sull’immobile. La detrazione non spetta per gli oneri sostenuti per l’eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili e per gli eventuali costi di intermediazione sostenuti dalla società di leasing per l’individuazione e il reperimento dell’immobile richiesto dalla parte conduttrice, ribaltati sulla stessa (circolare 7/2017).

 

IL CONFRONTO 01 mutui L’incentivo fiscale per l’acquisto della casa principale in leasing è molto conveniente, se confrontato con la detrazione Irpef del 19% degli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto o la costruzione/ ristrutturazione, in quanto in questi ultimi casi, l’onere detraibile al 19% è costituito solo dagli interessi passivi pagati (e non dalla quota capitale della rata del mutuo) e per un importo annuale fino a 4mila euro e a 2.582,28 euro rispettivamente

02 leasing Con la nuova agevolazione, invece, spetta la detrazione dall’Irpef del 19% di tutto il canone di leasing (quota capitale e quota interessi). Inoltre, l’importo annuale massimo delle spese agevolate è di 8mila euro (4mila per i non giovani). La nuova agevolazione, poi, prevede la possibilità di detrarre anche il riscatto finale per un importo non oltre 20mila euro (10mila per i non giovani), consentendo una detrazione fino a 3.800 euro – 1.900 per i non giovani).

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 25 aprile 2017

 

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