Condomìni al 110% nel 2023, rilevano le date della delibera condominiale e della Cilas

Per evitare la riduzione del super bonus dal 110% al 90% nel 2023 per i condomìni non rileva la “data di convocazione dell’assemblea straordinaria” condominiale, ma rileva solo la data della “delibera assembleare di approvazione degli interventi riconducibili al super bonus” che deve essere stata adottata “entro il 18 novembre 2022 (e, in tal caso, la CILA andava presentata entro il 31 dicembre 2022)” ovvero “tra il 19 novembre 2022 ed il 24 novembre 2022 (e, in tal caso, la CILA andava presentata entro il 25 novembre 2022)”.

L’agenzia delle Entrate, quindi, nella risposta data a Telefisco 2023 di ieri, non ha dato alcuna rilevanza al fatto che la convocazione dell’assemblea straordinaria, nell’esempio della domanda, fosse avvenuta, addirittura via pec, in data 9 novembre 2022 (cioè prima sia del 19 novembre che del 25 novembre), in quanto gli interventi sono stati deliberati dall’assemblea il 30 novembre 2022 (cioè sia dopo il 18 novembre che dopo il 24 novembre).

La norma

Grazie alla Legge di Bilancio 2023, non si applica, per il 2023, la riduzione del super bonus del 110% al 90% per i condomìni, i proprietari unici di edifici con unità da 2 a 4, le Onlus, le Odv, le Aps e le “demolizioni e ricostruzioni”, nei seguenti casi:

1. per i condomìni, se entro il 31 dicembre 2022 è stata presentata la Cilas e contemporaneamente entro il 18 novembre 2022 risulta adottata la “delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori”; questa data deve essere “attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà” (rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del dpr n. 445/2000, con sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci), “dall’amministratore del condominio” ovvero “dal condomino che ha presieduto l’assemblea”, nel caso dei condomìni minimi in cui non è stato nominato l’amministratore (cioè fino a 8 condòmini, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile); sarebbe preferibile aver avuto una data certa di questo evento, ad esempio, tramite invio del verbale via pec (si veda Il Sole 24 Ore del 23 novembre 2022); la delibera dovrebbe contenere l’importo e il dettaglio complessivo dei lavori, la ripartizione delle spese e la ditta esecutrice (si veda Il Sole 24 Ore del 21 dicembre 2022);
2. in alternativa, sempre per i condomìni, la Cilas poteva essere presentata entro il 25 novembre 2022 e contemporaneamente la delibera doveva risultare adottata dal 19 al 24 novembre 2022 (sempre attestata come sopra);
3. per gli “interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni” (i proprietari unici di edifici con unità da 2 a 4 e le Onlus, le Odv e le Aps, non condomìni), la Cilas doveva risultare già presentata alla data del 25 novembre 2022; in questo caso, non serve alcuna delibera del proprietario;
4. per la demolizione e la ricostruzione degli edifici, classificata tra le ristrutturazioni dal Testo unico dell’edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d, dpr 6 giugno 2001, n. 380), “l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo” doveva essere presentata entro il 31 dicembre 2022. Questa possibilità riguarda solo i condomìni e i proprietari unici e non anche le unità unifamiliari o le case a schiera (risposta all’interrogazione parlamentare dell’8 marzo 2022 n. 5-07599). Spetta anche se alla fine dei lavori vi sarà l’accorpamento delle diverse unità dell’edificio, con l’accatastamento in un’unica unità unifamiliare (risposta del 21 gennaio 2022, n. 40).

Se il condomìnio o il proprietario unico non sono riusciti a rispettare queste scadenze, comunque, per tutti i pagamenti che sono stati effettuati entro il 31 dicembre 2022 si può beneficiare della detrazione del super bonus nella misura del 110%, prima della riduzione al 90% prevista per il 2023.

In ogni caso, per tutti questi soggetti, il super bonus scenderà al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per quelle sostenute nel 2025.

Delibera

Considerando i tempi tecnici per la convocazione delle assemblee e per la loro effettuazione, molti condomini sono riusciti solo a convocarle entro il 18 novembre o il 24 novembre 2022, ma sono riusciti a deliberare gli interventi solo successivamente al 25 novembre, vanificando l’eventuale presentazione della Cilas entro i termini previsti (rispettivamente il 31 dicembre 2022 o il 25 novembre 2022). L’agenzia delle Entrate, ieri, ha confermato quanto detto nella norma, non considerando rilevante la data della convocazione dell’assemblea, ma dando rilevanza solo a quella della delibera degli interventi.

Luca De Stefani

Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 27 gennaio 2023