Per i nuovi contratti di “locazione breve”, l’opzione per il regime della cedolare secca con l’aliquota piatta del 21% (al posto di quella progressiva Irpef) potrà essere effettuta con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede. Il chiarimento è contenuto nella circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E, che ha confermato quanto previsto per gli altri contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, non classificabili tra quelli dell’articolo 4, decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 e non soggetti a registrazione in termine fisso. Per questi ultimi, infatti, il locatore può optare per l’imposta piatta direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto (provvedimento 7 aprile 2011, paragrafo 1.3.3 e circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, paragrafo 1.2). L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati, tranne nei casi in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti. In questi casi, l’opzione per il primo contratto vincola anche i successivi. Comproprietari In caso di immobile cointestato tra più contribuenti, il reddito di locazione va dichiarato da tutti, pro quota, anche se il contratto di locazione viene firmato solo da uno dei possessori o titolari di diritti reali. In questi casi, la ritenuta deve essere operata e certificata solo nei confronti del comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, il quale potrà scomputare l’intera ritenuta subita dal proprio reddito complessivo. Gli altri comproprietari, invece, dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione. Ritenuta d’acconto o d’imposta Se il beneficiario finale degli affitti non esercita l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca (imposta piatta del 21%, al posto dell’aliquota progressiva Irpef), la ritenuta si considererà “operata a titolo di acconto” Irpef. Il locatore, quindi, deve riliquidare le imposte dovuta sul canone (Irpef e addizionali o cedolare secca) nei seguenti casi: se non sceglie il regime della cedolare secca; se non ha subito la ritenuta da parte dell’intermediario o l’ha subita in assenza dei presupposti; se la ritenuta subita è maggiore dell’imposta dovuta. Recesso In caso di recesso dal contratto di locazione, se la ritenuta è già operata dall’intermediario (versata e certificata col modello Cu), potrà essere “recuperata dal locatore” nella dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso. Invece, se la disdetta del contratto precede la certificazione della ritenuta, ma è successiva al pagamento con l’F24, potrà essere pagata al locatore dall’intermediario e recuperata da quest’ultimo in compensazione, come pagamento in eccesso (circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E).
Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 15 ottobre 2017
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