Nell’attesa circolare di ieri sulle locazioni brevi (la n. 24/E), l’agenzia delle Entrate dà delle regole pratiche per risolvere parecchi dei dubbi rimasti sulla scadenza di lunedì. Ma fornisce anche indicazioni (in parte contraddittorie) sull’obbligatorietà o meno, da parte degli intermediari, di applicare la ritenuta del 21% (da calcolarsi sui pagamenti dei canoni di affitto ai locatori) già sui canoni pagati dal conduttore all’intermediario dal 1° giugno 2017 all’11 settembre 2017 (per contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017). Sono comunque considerati «intermediari» anche i portali e chi svolge attività anche non esclusiva. Non rileva che siano residenti o meno in Italia. La «sanatoria» debole Da un lato sembra imporre l’applicazione anche a questi canoni, dicendo che, considerando l’articolo 3, comma 2, della Legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente), «l’Amministrazione finanziaria potrà escludere l’applicazione delle sanzioni in relazione alla omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre». Quindi, la disapplicazione delle sanzioni è solo una facoltà dell’Agenzia e sussisteva l’obbligo di applicare la ritenuta in detto periodo. Dall’altro, invece, sembra dare per scontato che l’obbligo sia partito solo dai canoni di affitto “incassati dagli intermediari” dall’11 settembre 2017 in poi, in quanto dice che il locatore deve riliquidare l’imposta dovuta sul canone di locazione, se «non ha subito la ritenuta (ad esempio, per i canoni incassati dagli intermediari prima del 12 settembre 2017)». Con questo esempio, comunque, l’Agenzia fa comprendere che vi è una differenza tra la transazione finanziaria che fa scattare l’applicazione della ritenuta, corrispondente con il pagamento del canone dal conduttore all’intermediario (ad esempio, il 15 settembre 2017), e la transazione sulla quale “operare” la ritenuta, che è il pagamento del canone dall’intermediario al locatore. La ritenuta, infatti, va operata, cioè trattenuta, solo “all’atto del pagamento al beneficiario” (ad esempio, il 1° ottobre 2017) e solo da questo momento può essere determinata la scadenza del suo versamento con l’F24. Le «ritenute operate», infatti, vanno pagate entro il giorno 16 del mese successivo rispetto «all’atto del pagamento al beneficiario», cioè al locatore (nell’esempio, quindi, entro il 16 novembre 2017). Comunicazione dati Non si applica lo Statuto del contribuente, invece, per la comunicazione dei dati dei contratti brevi all’agenzia delle Entrate, in quanto vanno inviati tutti quelli «stipulati a partire dal 1° giugno 2017», in quanto si tratta di un adempimento che dovrà essere effettuato nel 2018. Dal conduttore al locatore Le Entrate hanno chiarito, poi, che non si applica la ritenuta sui pagamenti effettuati dal conduttore mediante assegno bancario intestato al locatore, in quanto l’intermediario non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta. Ciò anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. Intermediari finanziari Per i pagamenti del canone con carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate), poi, non sono considerati «intermediari» quelli finanziari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane) e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (come PayPal). Imponibile della ritenuta La ritenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di locazione breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali. La ritenuta si calcola anche sulle eventuali spese di fornitura di prestazioni accessorie , se sono «addebitate a titolo forfettario» con il canone, mentre ne sono escluse quelle che sono “riaddebitate” analiticamente al conduttore dal locatore, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Peraltro, il locatore non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario. Provvigione Non si applica la ritenuta né quando la provvigione è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore, né quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore. Invece, la provvigione è assoggettata alla ritenuta del 21%, «se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto».
| CHI SONO GLI «INTERMEDIARI» | La circolare chiarisce che gli «intermediari» tenuti agli adempimenti (come la ritenuta) non sono solo i mediatori iscritti alla Camera di commercio e con i requisiti di legge ma anche tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve ed è irrilevante la forma giuridica da loro scelta per l’attività, che sia online od offline. Le regole valgono anche se l’intermediario non risiede ufficialmente in Italia |
| IL MOMENTO DELLA «STIPULA» | La ritenuta va fatta dagli intermediari su tutti i contratti di locazione sino a 30 giorni (anche se non a scopo di vacanza) stipulati dal 1° giugno 2017 (per la data della «stipula» rileva il momento in cui l’inquilino riceve conferma della prenotazione). Mentre non sono tenuti quando si superano i 30 giorni o una delle parti è un’impresa o l’immobile non è abitativo o non si tratta di una locazione. Quindi niente ritenuta |
| COMUNICAZIONE ALLE ENTRATE | L’ intermediario deve farsi dare dal locatore tutti i dati per fare la comunicazione annuale alle Entrate ma non è una sua responsabilità accertarne la veridicità (che resta invece del locatore). A sua volta, l’agente che “passa” l’inserzione a una piattaforma online dovrà comunicare a questa i dati del locatore che avrà ricevuto se a concludere il contratto è la piattaforma (che dovrà poi fare la comunicazione annuale a giugno) |
| L’APPLICAZIONE DELLA RITENUTA | Il 16 ottobre sarà, per quasi tutti, il primo appuntamento con le ritenute operate sui versamenti fatti ai locatori. In caso l’intermediario abbia trasmesso un assegno (dall’inquilino al locatore), niente ritenuta . La ritenuta del 21% va operata anche quando l’intermediario delega terzi a incassare e versare. Non si assoggettano a ritenuta penali o caparre, né la provvigione se è tenuta ben distinta e fatturata a parte; rientrano invece i compensi a forfait per servizi aggiuntivi |
| COME SI FA IL CONTRATTO | La forma è libera e non esistono schemi contrattuali ma sia il conduttore che il locatore non devono stipulare nell’esercizio di attività d’impresa (escluse, quindi, anche le foresterie). Non possono essere forniti i pasti, la prima colazione , l’auto a noleggio o la guida turistica. Sono invece ”leciti” e compresi nel concetto di affitto breve i servizi di wi-fi, utenze, aria condizionata, pulizia e cambio biancheria. La durata è 30 giorni in tutto al massimo in un anno tra le stesse parti |
Approfondimento dello Studio De Stefani all’articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 13 ottobre 2017
