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Via libera alla deduzione dal reddito per chi acquista case da affittare a canoni bassi



Via libera all’agevolazione che consente la deduzione dal reddito complessivo delle persone fisiche, in 8 anni, del 20% del costo di acquisto o di costruzione su proprie aree edificabili di abitazioni (non con categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e non ubicate in zone agricole), da dare in locazione (non tra genitori e figli) per 8 anni a canoni bassi, seguendo norme specifiche sull’entità massima del canone (articolo 21, decreto legge 12 settembre 2014, n. 133).

L’acquisto o la costruzione devono essere effettuati dal primo gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 e il contratto di locazione deve essere stipulato entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione. L’acquisto agevolato, però, deve riguardare solo case di “nuova costruzione”, invendute al 12 novembre 2014, ovvero case ristrutturate. In entrambi i casi, il certificato di agibilità deve essere rilasciato nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017. Per le case costruite su proprie aree edificabili, invece, il titolo abilitativo edilizio per la costruzione deve essere stato rilasciato prima del 12 novembre 2014.

Oggetto dell’agevolazione

Le persone fisiche possono dedurre dal reddito complessivo il 20% degli acquisti del diritto di proprietà (sono esclusi gli acquisti di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù), effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di abitazioni, alternativamente:

  • di “nuova costruzione” e contemporaneamente rimaste invendute al 12 novembre 2014, cioè quelle che a questa data erano già interamente o parzialmente costruite o era già stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio ovvero era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione;
  • oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (sono escluse le semplici manutenzioni).

Attenzione, però, che l’acquisto agevolato, sia per le case nuove che per quelle ristrutturate, spetta solo per le unità abitative per le quali è stato rilasciato il certificato di agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017. La novità, non prevista dalla norma istitutiva del bonus, è stata introdotta dall’articolo 2, comma 3, del decreto attuativo 8 settembre 2015.

La deduzione del 20% spetta anche per le spese sostenute dal contribuente, sempre dal 2014 al 2017, per le prestazioni di servizi, tramite contratti d'appalto, per la costruzione di abitazioni su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori.

Il decreto attuativo dell’agevolazione, oltre a confermare che l’unità immobiliare deve essere ultimata entro il 31 dicembre 2017, ha anche introdotto una nuova condizione, innovativa rispetto alla norma originaria, consistente nel fatto che il “titolo abilitativo edilizio” per la costruzione, deve essere stato rilasciato prima del 12 novembre 2014.

Misura del bonus

L’incentivo consiste in una deduzione dal reddito complessivo, ripartita in otto quote annuali (dal periodo d'imposta della “stipula del contratto di locazione”), del 20% del prezzo di acquisto (risultante dall'atto di compravendita) e degli interessi passivi dei mutui per l'acquisto ovvero delle spese di costruzione. Il “limite massimo complessivo” delle spese su cui calcolare il 20% è di 300.000 euro, Iva compresa (la deduzione massima è di 60.000 euro), anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili. Quindi, “fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione” è riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile” e non spetta solo per una unità, ma anche per l'acquisto o la realizzazione “di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione”. Sembra che questo limite sia riferito alla persona fisica nell’arco di tutto il quadriennio agevolato (2014-2017), ma nel silenzio della norma si potrebbe ipotizzare anche che sia riferito al singolo acquisto. Sul punto si auspica un chiarimento da parte delle Entrate.

Destinazione a locazione

L’unità immobiliare acquistata o costruita deve essere “destinata” alla locazione per almeno otto anni entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione (la fine dei lavori è individuata con la data del rilascio del certificato di agibilità ovvero con quella in cui si è formato il silenzio assenso). Per gli immobili “acquistati” prima 3 dicembre 2015 (data di pubblicazione del decreto 8 settembre 2015 nella Gazzetta Ufficiale), i 6 mesi decorrono dal 3 dicembre 2015; questa eccezione, però, non si applica nel caso in cui la fine dei lavori di costruzione sia avvenuta prima del 3 dicembre 2015 (articolo 6, comma 2, decreto 8 settembre 2015).

Il canone di locazione non può essere superiore a quello indicato nella “convenzione comunale” stipulata ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli “interventi di edilizia abitativa convenzionata” (articolo 18, dpr 6 giugno 2001, n. 380) ovvero, in alternativa alla precedente condizione, non può essere superiore né a quello previsto per i contratti a canone convenzionale o concordato, né a quello “speciale” stabilito per le unità abitative realizzate o recuperate nei Comuni ad alta tensione abitativa (articolo 3, comma 114, Legge 24 dicembre 2003, n. 350), quindi, non può essere superiore al minore di questi due ultimi importi. Grazie all’entrata in vigore del decreto attuativo, il bonus è ora utilizzabile anche a quelle abitazioni per le quali non è applicabile nessuno dei tre suddetti canoni limite, in quanto è stato stabilito che nei Comuni in cui non sono stati definiti accordi per i canoni convenzionali o concordati, si deve fare riferimento “all'accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione” (articolo 7, comma 3, decreto 8 settembre 2015).

Unico PF e 730 errati

Come indicato nelle istruzioni di Unico PF e del 730 relativi al 2014 (e già segnalato nel Sole 24 Ore del 13 maggio e del 7 ottobre 2015), anche i modelli relativi al 2015, impongono erroneamente che l’acquisto debba essere effettuato “da imprese di costruzione e da cooperative edilizie” e che la ristrutturazione debba essere effettuata da “imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie”. Queste condizioni, però, devono considerarsi applicabili solo nel periodo che va dal 13 settembre 2014 all’11 novembre 2014, in quanto sono state eliminate dall’originario articolo 21, comma 1, decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, dalla legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164, a decorrere dal 12 novembre 2014.

 

Scheda: i chiarimenti del decreto attuativo 8 settembre 2015

Il decreto attuativo 8 settembre 2015, ha chiarito i seguenti aspetti:

  • sono considerate abitazioni invendute quelle che al 12 novembre 2014 erano già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione (articolo 1);
  • sia per gli acquisti di case nuove che per quelli di abitazioni ristrutturate, il certificato di agibilità dev’essere stato rilasciato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 (articolo 2, comma 3);
  • il limite massimo del prezzo di acquisto dell'immobile, deducibile al 20% e pari a 300.000 euro, va considerato comprensivo dell’eventuale Iva (articolo 2, comma 1);
  • per le case costruite su aree edificabili del contribuente, l’agevolazione scatta solo se il titolo abilitativo edilizio per la costruzione è stato rilasciato prima del 12 novembre 2014 (articolo 3, comma 2);
  • solo per le unità immobiliari “acquistate” prima del 3 dicembre 2015, i 6 mesi, entro i quali deve essere stipulato il contratto di locazione, decorrono dal 3 dicembre 2015; questa eccezione, però, non si applica nel caso in cui la fine dei lavori di costruzione sia avvenuta prima del 3 dicembre 2015 (articolo 6, comma 2).

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all'articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 26 febbraio 2016

 

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