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Immobili-merce delle imprese costruttrici: niente Imu se sfitti



I fabbricati costruiti dalle imprese e registrati nel magazzino, perché destinati alla vendita, non sono soggetti all’Imu, a patto che non siano locati, neanche per un solo giorno nell’anno.

In particolare, sono esenti dall'Imu i “fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”. L’agevolazione si applica a regime dal 1° gennaio 2014 (articolo 13, comma 9-bis, decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201), ma anche la seconda rata Imu per il 2013 non era dovuta, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, decreto legge 31 agosto 2013, n. 102.

Fabbricati costruiti

L'esenzione interessa sia i fabbricati nuovi, costruiti dall'impresa (direttamente o anche tramite terzi), sia quelli acquistati da quest’ultima, sui quali la stessa ha successivamente effettuato “interventi di incisivo recupero”, che sono esclusivamente il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia o quella urbanistica. Il concetto di “fabbricati costruiti”, infatti, comprende anche il fabbricato “acquistato dall’impresa costruttrice, sul quale la stessa procede a interventi di incisivo recupero, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”. Sia per i fabbricati costruiti, che per quelli comperati e successivamente oggetto di “interventi di incisivo recupero”, l’esenzione dall’Imu si applica “solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori” di costruzione o dell’intervento. Prima di questo momento, devono pagare l’Imu come aree fabbricabili (risoluzione 11 dicembre 2013, n. 11/DF).

I fabbricati agevolati possono essere di qualsiasi categoria catastale (abitazioni, negozi, uffici e capannoni), ma devono essere iscritti tra le giacenze di magazzino, perché destinati alla vendita. Sono valutati ai sensi dell’articolo 2426, n. 9, Codice Civile e dell’articolo 92, Tuir (risoluzione 12 novembre 2013, n. 78/E).

Imprese costruttrici

Possono essere agevolate tutte le “imprese costruttrici” (sia in forma individuale, che societaria), titolari del titolo abilitativo alla costruzione e che in bilancio registrano i fabbricati costruiti nel magazzino. Sono escluse, quindi, le immobiliari che gestiscono o compravendono i fabbricati. Una immobiliare di gestione che possiede sia fabbricati finiti, acquistati da terzi, sia beni realizzati direttamente, però, può beneficiare dell’esenzione per questi ultimi, a patto che si tratti di beni destinati alla vendita.

Per “impresa costruttrice” si intende qualsiasi impresa alla quale “risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione” (o la ristrutturazione) del fabbricato. Possono considerarsi “imprese costruttrici” sia quelle che “realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri”, sia “quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori”, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di immobili.

Coerentemente con i criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa, quindi, “per impresa costruttrice deve intendersi anche l’impresa che occasionalmente svolge l’attività di costruzione di immobili” (circolare 28 giugno 2013, n. 22/E).

Per “impresa costruttrice” (concetto diverso da quello di “impresa di costruzione”) deve intendersi “quella che anche occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese” (articolo 10, comma 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter, dpr 633/1972 e circolare 11 luglio 1996, n. 182/E, paragrafo 2).

Locazione, comodato e uso aziendale

L'agevolazione non spetta se il fabbricato è locato. Il Dipartimento delle Finanze, in una risposta a Telefisco 2014, ha negato l’esenzione Imu per i fabbricati classificati tra i beni-merce delle imprese costruttrici, nel caso in cui essi siano locati solo per una parte dell’anno (“è escluso ogni caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea, da parte delle imprese”). Quindi, è stata negata, la possibilità di un’esenzione proporzionale alla durata del periodo d’imposta in cui l’unità immobiliare non è stato locata (interpretazione criticata dall’Anci Emilia Romagna nella circolare del 19 settembre 2013, n. 147), diversamente da quanto accade per l’esenzione da Imu delle abitazioni principali, in capo alle persone fisiche. La mancata applicazione dell’esenzione dovrebbe derivare dal fatto che la norma esclude l’agevolazione ai fabbricati “in ogni caso locati”.

Le imprese edili, comunque, possono beneficiare dell’esenzione Imu per il periodo d’imposta successivo a quello della locazione parziale, a patto che l’unità immobiliare non venga mai locata per tutta la durata dello stesso.

La concessione del fabbricato-merce costruito in comodato a terzi, invece, non fa venir meno l'esenzione. Non sembra vietato neanche l’utilizzo aziendale del fabbricato, ad esempio, come deposito, punto vendita o spaccio.

L'esenzione è subordinato, “a pena di decadenza”, alla presentazione della dichiarazione Imu, la quale assume valore costitutivo (articolo 2, comma 5-bis, decreto legge 102/2013).

Imu e aree fabbricabili-merce

La norma che ha introdotto l’esenzione Imu per i fabbricati-merce non menziona le aree fabbricabili registrate a magazzino, quindi, queste sono soggette ad Imu e la loro “base imponibile è costituita dal valore” venale, senza considerare “il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato” (articolo 5, comma 6, decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504). Come già detto, sono esclusi dall’agevolazione anche gli immobili in corso di costruzione o di ricostruzione. Per un nuovo fabbricato, l’agevolazione parte dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.

Tasi per i fabbricati-merce

Ai fini Tasi, sui fabbricati-merce non si applica la stessa esenzione prevista ai fini dell’Imu (nota Ifel 1° settembre 2014). Dal primo gennaio 2016, per “i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita”, fintanto che permane tale destinazione e che non sono “in ogni caso locati”, l'aliquota Tasi è ridotta allo 0,1% e i Comuni possono modificarla, in aumento, sino allo 0,25% o, in diminuzione, fino all'azzeramento (articolo 1, comma 678, Legge 27 dicembre 2013, n. 147). Pertanto, i Comuni che per il 2015 avevano deliberato un’aliquota Tasi superiore allo 0,25%, dovranno “riportarla a tale livello massimo, o ad altra misura inferiore” (Faq n. 28 dell’Ifel del 24 febbraio 2016).

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all'articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 11 maggio 2016

 

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