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Dimezzata l’Iva anche per l’acquisto di case vecchie, ristrutturate



La nuova detrazione dall’Irpef del 50% dell'importo dell'Iva pagata nel 2016, per l'acquisto, effettuato sempre nel 2016, di “unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B”, può essere usufruita anche dalle persone fisiche che acquistano abitazioni non nuove da imprese che hanno effettuato su queste abitazioni interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, a differenza di quanto previsto “letteralmente” dalla norma, che impone che le unità siano “cedute dalle imprese costruttrici delle stesse”. Il chiarimento è contenuto nella circolare 18 maggio 2016, n. 20/E, paragrafo 10, con la quale, quindi, è stata estesa l’agevolazione, introdotta dall’articolo 1, comma 76, Legge 28 dicembre 2015, n. 208, anche alle abitazioni non nuove.

Detrazione Iva per acquisto di abitazione

Dal primo gennaio di quest’anno e fino alla fine del 2016, le persone fisiche possono detrarre dall’Irpef (fino a concorrenza del suo ammontare) il 50% dell'importo dell'Iva pagata nel 2016, “in relazione all'acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse”. L’importo della detrazione dovrà essere ripartito “in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi” (articolo 1, comma 76, Legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Soggetti agevolati

Essendo una detrazione ai fini dell'Irpef, sono agevolate tutte le persone fisiche.

Basandosi sulle circolari delle Entrate 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 2 e 11 maggio 1998, n. 121/E, paragrafo 2, relative alla detrazione del 36-50% per gli interventi sul recupero del patrimonio edilizio e considerando che non vi sono vincoli relativi alla destinazione ad abitazione principale delle unità acquistate, la nuova detrazione dall’Irpef del 50% dell’Iva, dovrebbe spettare anche alle persone fisiche che acquistano l’abitazione nell’ambito della loro attività imprenditoriale o professionale, indipendentemente dalla detrazione dell’Iva pagata con l’Iva a debito. Il nuovo incentivo dovrebbe spettare anche ai soci, persone fisiche, di società di persone, nel caso di acquisto nel 2016, da parte della società, di “abitazioni patrimonio” (cioè i fabbricati immobilizzati, diversi da quelli con le categorie catastali B, C, D, E e A/10). Dovrà essere chiarito se potranno beneficiare di questa detrazione Irpef anche i soci, persone fisiche, di Srl trasparenti, nel caso di acquisto agevolato da parte della società.

Abitazioni agevolate

Sono agevolati solo gli acquisti di “unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente”. Deve trattarsi, quindi, di abitazioni rientranti nella categoria catastale A, con esclusione della A/10. Sono agevolati anche gli acquisti di abitazioni cosiddette di lusso (cioè quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Secondo l’agenzia delle Entrate il bonus spetta anche alle “pertinenze” dell’abitazione agevolata (ad esempio, posto auto, cantina, ecc.), a patto che il suo acquisto “avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa” e che nell’atto vi sia l’evidenza del “vincolo pertinenziale” (circolari n. 20/E/2016, paragrafo 10.1, n. 24/E/2004, n. 108/MEF/1996 e risoluzione n. 181/E/2008).

Per beneficiare della nuova detrazione è irrilevante il fatto che l’acquirente destini l’unità immobiliare ad abitazione principale o che richieda di applicare l’aliquota Iva ridotta del 4%, al posto del 10% o del 22%, per l’acquisto della prima casa. Non sempre, però, si paga l’Iva nell’acquisto dell’abitazione. Questa è obbligatoria solo quando l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice), cede i fabbricati abitativi entro 5 anni dalla fine dei lavori. La cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici, inoltre, può essere assoggettata ad Iva, anche dopo i 5 anni dalla conclusione dei lavori, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione (articolo 10, comma 1, n. 8-bis, dpr n. 633/1972). Spesso, questa scelta viene effettuata dall’impresa per evitare di dover recuperare parte dell’Iva detratta per la costruzione dell’abitazione, a causa del meccanismo del pro-rata Iva decennale (articolo 19-bis2, comma 8, dpr n. 633/1972). Anche in questi casi, comunque, spetta la nuova detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata, “indipendentemente dalla data di fine lavori”, cioè anche se la fine dei lavori è avvenuta molti anni fa (risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016).

Anche immobili ristrutturati da imprese di ristrutturazione

A Telefisco 2016, l’agenzia delle Entrate, basandosi solo sul “tenore letterale della norma”, ha risposto che l’agevolazione spetta solo per “l’acquisto di immobili nuovi” (cioè quelli “per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio”), venduti “direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi”, restando “escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio”. Per “impresa costruttrice” (concetto diverso da quello di “impresa di costruzione”) deve intendersi “quella che anche occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese” (articolo 10, comma 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter, dpr 633/1972 e circolare 11 luglio 1996, n. 182/E, paragrafo 2). Nella successiva circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, risposta 7.1, riassuntiva dei chiarimenti del suddetto incontro, però, questa risposta non è stata riportata.

Ora, con la circolare 18 maggio 2016, n. 20/E, paragrafo 10, basandosi anche sulla “finalità della disposizione in esame” (non solo sul “tenore letterale della norma”), è stato chiarito che l’espressione “imprese costruttrici” può essere intesa nel senso ampio di “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento”. Può utilizzare l’agevolazione, quindi, non solo chi acquista dall’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche chi compera l’abitazione da un’impresa di “ripristino” o “ristrutturatrice”, la quale ha eseguito, “anche tramite imprese appaltatrici”, gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (quindi solo le lettere c, d e f dell’articolo 3, comma 1, dpr 6 giugno 2001, n. 380). Questa interpretazione si basa sulla “ratio della norma”, la quale cerca di ridurre gli oneri fiscali delle cessioni a persone fisiche di abitazioni, soggette ad Iva, portandole verso il costo fiscale delle “medesime operazioni, soggette all’imposta di registro”, perché “poste in essere da soggetti privati”. Nel primo caso, infatti, le aliquote Iva sono più alte rispetto a quelle dell’imposta di registro e peraltro sono calcolate sull’importo del corrispettivo, spesso più alto del valore catastale, usato per le seconde.

Cumulo

Oltre a questa nuova detrazione sul 50% dell’Iva pagata nel 2016, quando si acquista “l’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa”, è possibile beneficiare anche della classica detrazione del 50%, prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, Tuir, prestando attenzione, tuttavia, che “non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa”, quindi, quest’ultimo bonus non si può calcolare anche all’Iva “per la quale il contribuente si sia avvalso della” nuova detrazione.

Ad esempio, per un bonifico nel 2016 di 208.000 euro (200.000 euro, più Iva al 4% per “prima casa”), si ha diritto alla detrazione del 50% di 8.000 euro e a quella del 50% sul 25% “del costo dell’immobile rimasto a suo carico”, cioè di 204.000 euro (208.000 – 4.000).

Le stesse conclusioni valgono anche per le realizzazioni di box pertinenziale, acquistato contestualmente all’immobile agevolato (articolo 16-bis, comma 1, lettera d, Tuir) (circolare 18 maggio 2016, n. 20/E, paragrafo 10.2).

Principio di cassa

La detrazione è pari al 50% “dell'importo corrisposto per il pagamento” dell’Iva, la ripartizione decennale del bonus parte dall'anno “in cui sono state sostenute le spese” e solo l’acquisto (atto notarile) deve essere “effettuato entro il 31 dicembre 2016” (e a partire dal primo gennaio 2016, in quanto prima di tale data la norma non era in vigore). La norma, quindi, non pone limiti temporali alla data dei pagamenti delle fatture (che comprendono l’Iva da detrarre al 50%), pertanto, sembrerebbero agevolabili tutti i pagamenti effettuati dal primo gennaio 2016 in poi, cioè anche successivamente al 31 dicembre 2016. Quindi, una volta fatto il rogito nel 2016, il principio di cassa servirebbe, in base alle regole generali, per stabilire l’anno in cui far partire la rateizzazione decennale della detrazione del 50% dell’Iva pagata. In realtà, secondo la risposta fornita dall’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016, “è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016” e non successivamente.

Si concorda con l’interpretazione dell’agenzia delle Entrate, invece, relativamente agli acconti versati nel 2016, per rogiti che verranno effettuati nel 2017. In questo caso, infatti, il bonus non spetta “perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016”.

Relativamente agli acconti pagati nel 2015, per acquisti di case effettuati nel 2016, infine, il bonus non spetta (circolare 18 maggio 2016, n. 20/E, paragrafo 10.3), perché la norma non era in vigore nel 2015.

 

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all'articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 19 maggio 2016

 

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