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Al via la detrazione dall’Irpef del 50% dell’Iva per chi acquista una casa dal costruttore



Dal primo gennaio di quest’anno e fino alla fine del 2016, le persone fisiche possono detrarre dall’Irpef il 50% dell'importo dell'Iva pagata nel 2016, “in relazione all'acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse”. L’importo della detrazione dovrà essere ripartito “in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi” (articolo 1, comma 76, Legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Soggetti agevolati

Essendo una detrazione ai fini dell'Irpef, sono agevolate tutte le persone fisiche.

Basandosi sulle circolari delle Entrate 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 2 e 11 maggio 1998, n. 121/E, paragrafo 2, relative alla detrazione del 36-50% per gli interventi sul recupero del patrimonio edilizio e considerando che non vi sono vincoli relativi alla destinazione ad abitazione principale delle unità acquistate, la nuova detrazione dall’Irpef del 50% dell’Iva, dovrebbe spettare anche alle persone fisiche che acquistano l’abitazione nell’ambito della loro attività imprenditoriale o professionale, indipendentemente dalla detrazione dell’Iva pagata con l’Iva a debito. Il nuovo incentivo dovrebbe spettare anche ai soci, persone fisiche, di società di persone, nel caso di acquisto nel 2016, da parte della società, di “abitazioni patrimonio” (cioè i fabbricati immobilizzati, diversi da quelli con le categorie catastali B, C, D, E e A/10). Dovrà essere chiarito se potranno beneficiare di questa detrazione Irpef anche i soci, persone fisiche, di Srl trasparenti, nel caso di acquisto agevolato da parte della società.

Abitazioni agevolate

Sono agevolati solo gli acquisti di “unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente”. Deve trattarsi, quindi, di abitazioni rientranti nella categoria catastale A, con esclusione della A/10. Sono agevolati anche gli acquisti di abitazioni cosiddette di lusso (cioè quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Il bonus spetta anche ai fabbricati di “pertinenza” dell’abitazione agevolata, cioè quelli rientranti nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), generalmente, messi a servizio dell’immobile abitativo.

Per beneficiare della nuova detrazione è irrilevante il fatto che l’acquirente destini l’unità immobiliare ad abitazione principale o che richieda di applicare l’aliquota Iva ridotta del 4%, al posto del 10% o del 22%, per l’acquisto della prima casa. Non sempre, però, si paga l’Iva nell’acquisto dell’abitazione. Questa è obbligatoria solo quando l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice), cede i fabbricati abitativi entro 5 anni dalla fine dei lavori. La cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici, inoltre, può essere assoggettata ad Iva, anche dopo i 5 anni dalla conclusione dei lavori, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione (articolo 10, comma 1, n. 8-bis, dpr n. 633/1972). Spesso, questa scelta viene effettuata dall’impresa per evitare di dover recuperare parte dell’Iva detratta per la costruzione dell’abitazione, a causa del meccanismo del pro-rata Iva decennale (articolo 19-bis2, comma 8, dpr n. 633/1972). Anche in questi casi, comunque, spetta la nuova detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata, “indipendentemente dalla data di fine lavori”, cioè anche se la fine dei lavori è avvenuta molti anni fa (risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016).

Deve trattarsi di “immobili nuovi”, cioè quelli “per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio”, che vengono venduti “direttamente dalle imprese costruttrici”. Il bonus spetta anche nel caso in cui “l’impresa costruttrice cedente abbia precedentemente concesso in locazione” l’unità immobiliare da lei costruita (risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016).

Per “impresa costruttrice” (concetto diverso da quello di “impresa di costruzione”) deve intendersi “quella che anche occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese” (articolo 10, comma 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter, dpr 633/1972 e circolare 11 luglio 1996, n. 182/E, paragrafo 2).

Sono escluse, invece, le abitazioni vendute “da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio” (risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016). In questo caso, però, va valutata la possibilità di beneficiare della classica detrazione del 50% per l’acquisto di abitazioni facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati (articolo 16-bis, comma 3, Tuir).

Principio di cassa

La detrazione è pari al 50% “dell'importo corrisposto per il pagamento” dell’Iva, la ripartizione decennale del bonus parte dall'anno “in cui sono state sostenute le spese” e solo l’acquisto (atto notarile) deve essere “effettuato entro il 31 dicembre 2016” (e a partire dal primo gennaio 2016, in quanto prima di tale data la norma non era in vigore). La norma, quindi, non pone limiti temporali alla data dei pagamenti delle fatture (che comprendono l’Iva da detrarre al 50%), pertanto, sembrerebbero agevolabili tutti i pagamenti effettuati dal primo gennaio 2016 in poi, cioè anche successivamente al 31 dicembre 2016. Quindi, una volta fatto il rogito nel 2016, il principio di cassa servirebbe, in base alle regole generali, per stabilire l’anno in cui far partire la rateizzazione decennale della detrazione del 50% dell’Iva pagata. In realtà, secondo la risposta fornita dall’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016, “è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016” e non successivamente.

Si concorda con l’interpretazione dell’agenzia delle Entrate, invece, relativamente agli acconti versati nel 2016, per rogiti che verranno effettuati nel 2017. In questo caso, infatti, il bonus non spetta “perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016”.

Relativamente agli acconti pagati nel 2015, per acquisti di case effettuati nel 2016, infine, il bonus non spetta, perché la norma non era in vigore nel 2015.

Scheda

  • Le persone fisiche possono detrarre dall’Irpef il 50% dell'Iva pagata nel 2016 per l'acquisto, effettuato nel 2016, di abitazioni di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici. L’importo della detrazione dovrà essere ripartito in 10 quote annuali.
  • Sono agevolati solo gli acquisti di abitazioni rientranti nella categoria catastale A, con esclusione della A/10. Sono agevolati anche gli acquisti di abitazioni di lusso (cioè classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e di pertinenze con categorie C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
  • Deve trattarsi di “immobili nuovi”, venduti “direttamente dalle imprese costruttrici”, anche se precedentemente locate dalle stesse imprese costruttrici (risposta dell’agenzia delle Entrate a Telefisco 2016). Sono escluse dall’agevolazione, invece, le abitazioni vendute da imprese che hanno eseguito solo lavori di recupero edilizio.
  • Secondo l’agenzia delle Entrate “è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016” e non successivamente. Non sono agevolati gli acconti versati nel 2016, per rogiti che verranno effettuati nel 2017. Lo stesso dicasi per gli acconti pagati nel 2015, per acquisti di case effettuati nel 2016.

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all'articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 26 febbraio 2016

 

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