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Agevolazione “prima casa”, utilizzabile più volte



Se una persona fisica cede o dona l’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”, anche dopo 5 anni dall’acquisto, ed “entro un anno” ne riacquista, “a qualsiasi titolo”, un’altra “non di lusso” con le condizioni “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta, pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto agevolato. Il credito non può, comunque, essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta sul nuovo acquisto (articolo 7, comma 1, Legge 23 dicembre 1998, n. 448). Non spetta alcun credito per le imposte ipotecarie e catastali pagate nel primo atto. Dal primo gennaio 2016, questo credito spetta anche nel caso contrario, cioè se prima di comperare la seconda casa (sempre con i requisiti “prima casa”) ed entro un anno si vende la vecchia.

Agevolazione “prima casa” più volte per riacquisto entro l’anno o doppia casa solo per un anno

Se si decide di cambiare la propria abitazione (ovunque ubicata, anche nello stesso Comune di quella nuova), per il cui acquisto si è usufruito dell’agevolazione “prima casa”, si possono chiedere gli sconti “prima casa” anche sul secondo acquisto (imposta di registro del 2% o dell’1,5% se l’acquisto della prima casa avviene mediante un leasing abitativo ovvero Iva del 4%). Fino al 31 dicembre 2015, però, si doveva prima vendere la vecchia abitazione. Per beneficiare degli sconti “prima casa” per il secondo acquisto, infatti, era necessario che al momento dell’atto si potesse dichiarare “di non essere titolare” (non di non essere mai stato titolare), neppure in comproprietà o in regime di comunione legale, “su tutto il territorio nazionale” dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà “su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge” con le agevolazioni sull’acquisto della prima casa (articolo 1, nota II bis, comma 1, lettera c, tariffa 1, dpr 26 aprile 1986, n. 131). Dal primo gennaio 2016, invece, questa cessione può avvenire anche dopo il nuovo acquisto, ma comunque “entro un anno dalla data” del nuovo rogito (articolo 1, nota II bis, comma 4-bis, tariffa 1, dpr 26 aprile 1986, n. 131). Naturalmente, devono essere rispettati tutti gli altri requisiti “prima casa”. Quindi, un contribuente, nel corso della propria vita, può usufruire più volte di questa agevolazione, a patto che nei momenti in cui acquista una nuova “prima casa” (o comunque entro un anno da questo acquisto) non possieda altre abitazioni per le quali ha beneficiato dello stesso bonus.

Credito d’imposta per riacquisto entro l’anno o doppia casa solo per un anno

Oltre alla possibilità di utilizzare più volte l’agevolazione prima casa, è anche possibile ottenere un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto, “semprechè anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’”. Si ha diritto a un credito d’imposta, pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto agevolato, il quale non può, comunque, essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta sul nuovo acquisto. Non spetta alcun credito per le imposte ipotecarie e catastali pagate nel primo atto.

Questo credito d’imposta è previsto dall’articolo 7, comma 1, Legge 23 dicembre 1998, n. 448, il quale, tutt’oggi, lo consente solo se il secondo acquisto avviene “entro un anno” dall'alienazione della prima abitazione, non prevedendo il caso opposto in cui la cessione della vecchia “prima casa” avvenga entro un anno dall’acquisto di quella nuova. Secondo l’agenzia delle Entrate, però, dal 2016 questa agevolazione è stata modificata dalle novità contenute nell’articolo 1, nota II bis, comma 4-bis, tariffa 1, dpr 26 aprile 1986, n. 131, le quali hanno esteso “l’agevolazione ‘prima casa’ al contribuente che, già proprietario di un immobile” (ovunque ubicato, anche nello stesso Comune della nuova abitazione) e acquistato con l’agevolazione “prima casa”, “acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto” (risposta dell’agenzia delle Entrate del 20 aprile 2016 al Sole 24 Ore in occasione del convegno sui 130 anni del catasto italiano). Secondo le Entrate, infatti, alla luce di queste modifiche (in realtà non relative all’agevolazione del credito d’imposta, ma relative a quella della “prima casa”) deve ritenersi che il suddetto credito di imposta spetti anche nell’ipotesi in cui si “proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto”. Una interpretazione diversa “non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma” introdotta dal 2016, la quale vuole agevolare la sostituzione della ‘prima casa’, attraverso “una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto”. Ma le Entrate sono andate oltre e hanno sostenuto che già “all’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni ‘prima casa’ il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto, nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto” (Telefisco 2016, circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, risposta 2.1). Il credito d’imposta, quindi, può esser “speso” già “all’atto di acquisto del nuovo immobile”, senza aspettare di aver venduto quello vecchio.

Quindi, fino al 31 dicembre 2015 per ottenere il credito d’imposta era necessario il riacquisto, “entro un anno” dalla cessione, di un’altra abitazione “non di lusso” con le condizioni prima casa (la sequenza era “primo acquisto – vendita – secondo acquisto”), mentre solo dal primo gennaio 2016 è possibile anche il contrario, cioè prima comperare la seconda casa (sempre con i requisiti “prima casa”) ed entro un anno vendere l’abitazione acquistata per prima (la sequenza è anche “primo acquisto – secondo acquisto – vendita del primo acquisto”).

Cassazione

Il contribuente si può avvalere del credito d’imposta “anche se tale credito si era formato non già con il pagamento” di una “somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito d’imposta relativo al precedente acquisto”. Lo spirito della normativa sul credito d’imposta, infatti, “mira a incentivare l’acquisto della prima casa, beneficiando il contribuente”, e “autorizzandolo ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito d’imposta, anche qualora quest’ultimo per motivi personali sia indotto a rivendere l’immobile acquistato per acquistarne altro più adatto alle mutate condizioni personali o familiari” (Cassazione 3 febbraio 2016, n. 2072).

Utilizzo del credito

Il credito d’imposta attribuito al contribuente per il riacquisto della prima casa non è rimborsabile, ma, a scelta del contribuente, può essere portato, alternativamente:

  1. in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sullo stesso atto di acquisto agevolato che lo determina; in questo caso, però, non può essere dedotto dall’imposta ipotecaria e da quella catastale, dovute sullo stesso atto; il credito d’imposta non può essere impiegato per diminuire l’Iva dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione, la quale deve essere pagata al venditore per l’intero importo indicato sulla fattura per la costruzione o la cessione dell’immobile, in virtù della normativa comunitaria che dispone l’impossibilità di corrispondere un ammontare minore a quello risultante dall’applicazione dell’aliquota propria dell’operazione soggetta a tassazione;
  2. “per l’intero importo in diminuzione” delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni) dovute sugli atti e sulle denunce successivi alla data di stipula dell’atto di riacquisto (data di acquisizione del credito); in questo caso, è esclusa la “possibilità di utilizzare il credito parzialmente”, cioè “di portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce di successione”;
  3. in diminuzione dell'Irpef “dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso” (circolare 29 maggio 2013, n. 18/E, paragrafo 3.11.1);
  4. in compensazione di altri debiti tributari o contributivi, attraverso il modello F24, ad esempio per l’eventuale Imu o Tari; in questo caso il codice tributo da utilizzare è il 6602, mentre il periodo di riferimento da indicare è l’anno in cui è sorto il credito, nella forma AAAA (ad esempio, 2015).

Se il credito di imposta viene “utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto in cui il credito stesso è maturato, l’importo residuo” può essere “utilizzato dal contribuente in diminuzione” dall’Irpef in Unico o nel 730 ovvero in compensazione di altri debiti tributari o contributivi, attraverso il modello F24, ma non “in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito”. L’alternativa dell’utilizzo del credito d’imposta attribuito al contribuente per il riacquisto della prima casa in “diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito”, infatti, è possibile solo se il credito viene “utilizzato per l’intero importo” a questo scopo (circolare 24 aprile 2015, n. 17/E, paragrafo 4.9).

 

Approfondimento dello Studio De Stefani all'articolo di Luca De Stefani su Il Sole 24 Ore del 11 maggio 2016

 

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